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修缮的上流社会在纽约历史悠久的地区?这里就是你可以和不可阻挡的做

Brendan Coburn of cwb建筑师 renovated this 1910 limestone row屋 in the Park Slope 历史街区. Changes included moving the kitchen entrance.

室内设计由杰西卡helgerson。由克里斯托弗Sturman表示照片。

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It’s hard to plan for the 装修 of a NYC 历史街区 赤褐色砂石—and keep your expectations and budget in check—when you're unfamiliar with a confusing landmark regulatory landscape. 

不像普通装修, 地标保护委员会 要求你的建筑师提交所有计划批准为在指定区域的建筑工作的至关重要的第一步。

“The commission is very much concerned with all the visible elements from the street, including the sides if you are on a corner, to preserve the historic fabric of the neighborhood,” says Adam Meshberg, founding principle of meshberg组,建筑师和室内设计公司。 

出于这个原因,大卫·谢尔曼,合伙人 abelow谢尔曼建筑师,建议区分是“看得见”的那些设置优先级时没有变化。包括在非可见类是内部更新(这些都是很值得做的交易)和几个外侧后的修改,如添加一台或放大花园。

然而,改变的门面,比如说,画前门,栏杆或换出灯具,受到更多的审查。

“在这些情况下,一般的经验法则是像历史上尽可能准确,” meshberg说。 Any new additions, however, are more likely to be approved if they are 更多 modern (and always out of the sight line). Confusing indeed. 

Hiring an architect with landmark experience is therefore a must. “We know when the commission will say yes, when they will say no, and the gray area in between when the answer might be ‘maybe,'’’ says Jack Esterson, principal at 认为!建筑+设计.  

考虑这个你去对引导搞清楚哪个是哪个在您的情况。  

你可以和不能做什么取决于获得正确的批准

Before you nail down your wish list, it helps to understand what's at stake. As Sherman puts it, “Anything is possible but not everything is likely. It’s just how hard you are willing to push against the default review process.”

和审查过程是什么使修缮历史街区的上流社会如此大的潜在费时又费钱。

“在LPC 法规 是相当具体,但仍然公开的解释,”布伦丹·科伯恩的创始人说: cwb建筑师 和导演对历史街区委员会的董事会成员(宣传组还审查每一个应用程序的委托之前去)。有可能获得在当在法规中规定的建议的工作,如主要的内饰做工以及某些外观上的变化,如更换窗户和恢复门面所谓通过电子邮件交流的人员级别许可证。 

而另一方面,影响显著建筑特色的工作(例如结构上的增建或窗口修改)需要与指定委员的正式听证会,以获得适当性 - 一个可以添加个月前结束过程觊觎证书。 “他们一般不会拒绝的事情,但说你会需要与工作人员一起,找到更合适的东西,说:” 科伯恩。

“这是一个相当高的水平和加压的情况有相当多的利益通常是客户,说:”谢尔曼。因此请建筑师明智的;支付更多的前期可能只是节省您的钱在路上。加上因为委员由市长任命为“怎样才算合适是一个不断变化和不可预测的目标。” 

Safe to say, however, that you will never be allowed to punch a giant hole in the front for a floor-to-ceiling window (save that for the rear) or paint the entire 赤褐色砂石. 

但是你可以建立一个彻底的情况下,对于因同一历史区内记录其他房屋,以及那些在其他地区的其他任何实质性的变化。 “展示的先例往往是推销自己的想法的唯一途径,” meshberg说。 

现在你知道的路径批准,可以在常用更新深入。 

所有的内部和后部一些整修是(通常)好

Generally anything that you do on the inside is beyond the commission's jurisdiction, including changing an awkward layout to make the most of the usual 12-feet-wide foot打印. 

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案例分析:谢尔曼说,你通常无法改变楼层,也许你想提高二楼一个一尺左右的较高水平的客厅,如果他们将透过窗户可以看到。 (科伯恩说降低花园层楼是好的,但因为它仍然是看不见的。) 

否则,天空的(待定当然DOB批准)的限制。你可以在厨房移动到客厅地板的背面,并添加滑动玻璃门花园,能开出一间主卧室或间套房,并根据建筑师创造一个书房和家庭房,所有常见的要求这里采访。

esterson喜欢做室内修复,而不是肠道装修,以维护任何原始的木制品,门,和其他细节。但有什么可剥开所有的(非结构性)墙壁和创建一个开放的阁楼般的环境阻止你。 

“你也有更多的回旋余地与修改后正面,也是花园,说:”谢尔曼。这里就是你可以创建厨房外窗的墙。扩大堆场,甚至添加的甲板。 (延伸的房子的后面是一个整体的其他物质;更上下文)。

作为在顶层做一个大型的现代化的一块玻璃的主浴? etelamaki说,这个想法被否决了皇冠高地大规模的四层小楼,虽然工作人员似乎暗示它可能已经好到各自的“不可见”下层做。 (他终于实现了窗口的修改来代替。)

鼓励外立面修缮和恢复

褐砂石受到剥落随着时间的推移和evenutally需要一些薄层。 

“This can be very expensive depending on the condition and you have to do it properly with the right 承包商 and materials,” says Meshberg.

根据帕梅拉·杰罗姆,总裁 建筑保护工作室,专门从事外墙历史的保存,“你不用来代替原来的上流社会,除非它走得太远了,在这种情况下,你必须安装一新的石一块。”更多的时候,你只是用,这是一个特殊的化合物,修补颜色匹配褐砂石。 

“在我的案件的委托来到 to make sure the color of the 赤褐色砂石 resurfacing matched the original, requiring the contractor to put up three different wall samples,” says Esterson.  

Jerome adds that if there are any extant architectural details, or if there is good archival evidence of those, the LPC may require that they be recreated. “All restoration work is dependent on the skill of the craftsmen, even non-decorated patching,” she says. (Read: You will need to hire specialists.)

如果在过去几十年的原创门面已经剥夺了,你站在使用其他材料(砖一比上流社会的便宜)更强的机会。科伯恩曾在那个曾与绿色和粉红色的百叶窗假砖壁板(20世纪50年代期间可能加)卡内基山历史区的上流社会。 “我们能够获得批准的新古典主义立面的石灰石,尽管它从未有过的石灰石,基于这样的理念,它看起来好像它在20世纪20年代被转换。” 

可见设计细节落在“也许”类

Meshberg points to historical accuracy as the LPC’s overriding goal when replacing 视窗 (更多 on those below) and front doors and wrought-iron railings in like kind; same for altering stoops and cornices and other features. 

“你通常可以像灯具和油漆颜色肤浅的东西一个令人信服的说法,”杰夫etelamaki的创始人说: etelamaki架构

不是说你总是会得到你想要的。 

etemalaki要经过三轮的人员审核,最后获得批准前门灯具前最后召集会议。 (后,他们拒绝了来自恢复硬件和Pottery Barn的一些复古灯具,称他们太过渡,他去与他们的更多的“煤气灯下传统”的建议之一。)  

更重要的是,“你不能从它原来的位置在大门两侧,反之亦然移动灯具,说:”柯本。

同为门牌号码位置,准备提交审批的字体“标本”太(每etemalaki)。 

前门本身必须在原有的风格一样它的硬件,所以没有超级圆滑的旋钮和平板相匹配。而忘记了对绘画的门或其他任何一个明亮,大胆的色彩趋势。 “黑色或褐色始终是安全的,或者一个非常深蓝色或靛蓝或非常暗绿色,说:” esterson。或者只是染色天然木材,又一个经典的选择。

窗口更换不留任何余地

更换旧,分裂窗户保温效果更好因素很多升级。该LPC阐明了相当清楚你需要采取找到具有相同轮廓和视线和更换操作步骤。 “这总是会比你想象的投资,用什么在更高层次上与被制裁的窗口公司和承包商工作的额外费用的,说:” etelamaki。

你还需要跟上历史窗格样式大部分。一个意想不到的创意,科伯恩曾在科布尔山一个项目,新业主想回到原来的二过两个窗口,但该委员会说,已经安装在19世纪80年代的八比八的窗户现在都标准。去搞清楚。 

补充很受欢迎,但需要大量的监督

多年来趋势一直为人们所买小一点的房子比他们需要计划扩大平方英尺带屋顶添加和后部扩展。这一切都很好,在这里说,所有的专家,但他们将至少增加三至六个月的审批程序(是的,我们仍处于提案阶段)。但如果你是在扩大您的生活空间死心塌地,这些增加是你唯一的选择,他们打开大门,更新的设计元素。 

"You are usually better off going in a modern direction to make clear they are not part of the original structure,” says Esterson. Meaning: What’s old should look old and what’s new should look new. 

什么委员正在寻找取决于另外的类型。

后部扩展: “委员大多是要确保其与邻居玩很好,说:”柯本,谁的历史街区委员会的一员报告说,他们也正在寻找一个组成战略很清晰,精心构思。 “我们看到的东西送回到具有五种不同的窗口类型,而不是撰写与自上而下不同的方式使用同一个窗口式的门面。” 

He has even seen 更多 outrageous plans get approved when they are thoughtfully conceived (and proposed by a master architect with an exceptional reputation). 

他们通常不会让步的是具有任何扩展比褐砂石至少缩短两个故事,除非有一些先例,让它成为一个故事较短(如在切尔西,在那里很多块已经有四层楼高的连排别墅有三层楼高的扩展)。 “但如果你试图做到这一点boerum山,他们会拒绝,说:”柯本。他们绝对不会批准一个全高扩展。

Mershberg points out that rear additions are also restricted by zoning ordinances, which deals with height, depth, and total square footage. "No one is even applying for a rear extension in parts of Brooklyn Heights, Park Slope, and Prospect Park, where the 赤褐色砂石s are already larger than zoning allows," says 科伯恩。 

屋顶 补充: Any vertical extensions will need to be positioned such that they are completely non-visible from the street, usually by way of a 15-foot set-back.

etelamaki描述为极为彻底审查的水平。 “你必须提交一份手绘模拟了出两个由四肢着地展现量和记录从所有这些不同观点的视觉冲击力。”(同样也适用于将新的机械设备在屋顶上。)

In other words, “You’ll need to go around the block and take pictures from all the possible public spots proving your case,” says Esterson. 

(柯本喜欢想象有一个六英尺高的“地标人”站在街对面的房子的铁工;现在画一条线,这个数字的眼睛了过去屋顶的边缘,目标是对下面的屋顶什么该角度。)

这么说,只要他们是不可见的,你可以和应该去一个更现代的外观。 meshberg一个加入工业覆金属,垂直上的褐砂石在翠贝卡向后设置上松鸦街道。 “我们这样做是故意的设计,因为我们知道LPC更喜欢一个更现代的延伸。”他还指出,在小飞象许多例子,其中改变是“不故作原有的一部分。” 

You can even add a 屋顶top deck in front of the vertical extension, keeping the gate low enough to be non-visible. (Similarly, you could have your living room spill out onto a deck that’s atop a rear extension.)

事先警告:如果有一个现有此外,你可能会得到坚持了下来。科伯恩介绍工作在哪里“在一帧的形状这个疯狂的,破旧的写作工作室”已建成早在20世纪60年代的一个项目,创建和之前的LPC,委员会认为形成了一种文化,并授权保管。现在业主(谁碰巧喜欢它,但仍)不得不花费更多的是修复它不是它删除。 

其他需要考虑的因素 

分离并分开许多LPC认证是你自己的时间表和费用门槛。更详细的改造计划,将冗长和昂贵的,他们会。 “这是一个非常复杂的工作,将可能是非常昂贵和费时的,但不必是,如果你设置你的重点在早期,”谢尔曼说。

你需要决定是否将生活在那里,一两件事。谢尔曼说,在至少一个项目(六层联排别墅)的客户被教育不够了解它要多久才能拿。他们想出了在那里的家人住在楼下,而楼上的装修,然后大家交换了边的两阶段方案。 “这为驾乘者,谁不想离开家运作良好。”

您还需要考虑的基本上流社会的升级,历史或没有。大多数这些老房子都需要更新的潜在危险电线的条款。 “它的工作方案和预算和时间的整个其他类别,说:”谢尔曼。 

Installing central air and updating the mechanical system are other frequent requests, and Mershberg says it can be difficult to get the new equipment far enough back on the 屋顶 so it is not at all visible from the street. 

Esterson decided to split his 装修s into two parts, immediately tackling only the interior updates and then saving the necessary funds to handle the exterior years later.

All in all, if you are on a limited budget or want to fast-track the 装修, you can keep all the changes at the staff level. You won’t be able to add bulk to the 屋, but maybe you don’t have to. 

“它往往是明智的花更多的钱更少平方英尺,说:”柯本,理由是在卵石山一个项目中,他建议车主,以避免对后延伸投资一百万美元(和大量的审批考验)只是为了得到更多的空间。 “我知道这个房子非常好,他们可以得到他们想要在现有的足迹什么。”这是肯定的明智的建议。