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租房者要注意:该租约需要注意14件事

确保你确实阅读了你的租约 - 很多租户都没有。

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当您为纽约公寓签订租约时,您与拥有该单位的房东签订了法律合同。这意味着,作为居住在公寓的回报,您同意每月支付并照顾它。 

你的租约可能不是一个闪亮的文件,但你仍然需要仔细阅读,因为许多房东仍然主要依靠标准的租赁形式,通常旨在保护房东,而不是租户。 

建议是 - 不要急于通过租约签署过程。您需要确保详细信息的准确性以及确定续订和室友的政策。此外,请确保您了解您的保险责任以及您是否为任何公用事业付款。 

[编者注:该帖子的早期版本于2019年7月出版。 我们将在2019年夏季再次展示它 最好的砖 周。]

“我对客户的建议首先是一份法律文件,要求他们遵守所有条款和条件。阅读该文件并拥有更多经验的人是必不可少的 - 不一定是律师,但也可能是父母 - 看看它也是如此,“Gary总裁Gary malin说道。 花旗栖息地,纽约市最大的租赁经纪公司之一。

马林说,在租赁方面没有很多谈判空间。 “一些房东已经完成了数百,数千个租约,他们的租约是他们的租约,所以要么你可以忍受这些条款,要么你不能。”

mark hakim,律师事务所的房地产律师 施瓦茨sladkus帝国格林贝格图集,说它可以取决于市场。 

“在一个有利于房东的紧张市场中,承租人将被房东所提供的东西所困扰。在空置率较高的软化市场中,租房者将对谈判进行如此轻微的控制,“他说。

所以,虽然您签署的某些,大部分或全部内容可能会或可能不会协商,但在将您的签名放在虚线上之前,您至少应该知道您要签署的内容。通常你的租约会带来额外的页面 补充骑手。这些可能包括允许房东检查含铅涂料或在有10岁以下儿童的单位安装窗户防护装置的要求。

这里有14个问题,在审查您的租约时要留意。

1.要领

确保您同意的租金实际上在租约中规定,并明确说明开始日期和结束日期。仔细检查地址和公寓号码。检查租金到期的每个月的日期。确保保证金金额是正确的,请记住,房东只能要求一个月的租金作为担保。 

“人们有时候很匆忙,而且会犯错误,”马林说。

2.续约条款和续约政策

如果您的租约可以选择续约一年或多年,请检查是否存在升级条款,这将提高后续年度的租金,通常基于固定金额,即第一年租金的百分比,或生活费用增加。 

“你花了时间,金钱和精力来获得这套公寓,第一年过得非常快,”哈金说。如果你已经知道你想在那里度过一年多的时间,那就试着现在就谈判并设定第二年或第三年的租金增长,这样你知道这是一个合理的利率,而且你更少接受更大的加息,他建议。

哈基姆指出,“房东必须提前通知租户,租金涨幅超过5%,或者如果他们不打算续租房租。” 

仔细阅读续订条款。如果它声明您需要提前90天通过认证邮件进行续订,只需致电房东办公室并告诉他们您想续订不会削减它。 

哈基姆说:“而不是商定增加3%,他现在可能会增加8%,说你没有给出适当的认证邮件通知。”同样适用于终止或选择退出规定。

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总租金计算器

这是什么?

一些纽约市的房东提供免费月份(或更多) 租约的开始或结束。广告的租金是 净 有效的租金。净有效租金是  比 您实际需要支付的金额 - 称为您的金额  租金---在非免费月份。

砖地下 总租金计算器 使你能够 轻松计算你的总租金,快速赚到苹果 公寓之间的比较,避免昂贵的惊喜。所有 你需要弄清楚你的总租金是1)净有效 租金,2)租约的长度,以及3)您的免费月数 房东提供。 [提示:为此页面添加书签以方便 参考!]

要了解有关净有效租金与总租金的更多信息,请阅读 什么 '净有效租金'是什么意思?.

每月
个月
个月

如果房东免费提供部分月份,请输入 带小数点。例如,6周免费租金应该 输入为1.5个月。

每月

3.保证金

确保在租约上正确详细说明保证金金额。该 保证金上限为一个月的租金 所以不能要求您提前支付额外的租金。 

如果您在搬入之前要求对公寓进行检查以记录其状况,则必须通过演练来确定装置的状况和任何现有的损坏。当你搬出去时你也可以这样做,房东需要在14天内给出任何收费的逐项陈述,否则他或她可能要承担高达存款金额两倍的损害赔偿责任。押金也必须退还给您,减去任何明确的损坏费用, 离开公寓后14天内

公用事业

一些房东 - 特别是在公寓没有单独计量或子计量的建筑物 - 可能包括月租价格的公用设施。但通常只包括水和热。

“询问所包含的内容,并确保租约明确说明谁对什么负责,”马林说。

保险

“尽管许多人认为,房东的保险并没有覆盖房客,”公寓保险经纪人杰夫施耐德说。 gotham经纪人 (一个砖地下赞助商)。 “承租人必须保护自己的财产免受火灾,盗窃和水损害,并且还必须承担自己的个人责任保险,如果他们因疏忽而被起诉,保护他们 - 开始摧毁部分建筑物的火灾,或者更常见的,让浴缸或水槽溢出并损坏他们下方的公寓。“

哈金说,如果你是从公寓或合作社所有者那里租房,那么保险尤为重要。建筑物通常会有关于保险范围的规定,虽然建筑政策或房东的政策可能涵盖某些事情,但它们可能不会涵盖所有内容,例如您的财产。 “这是你生命中最便宜的保护措施,可以覆盖最看似良性的情况,”哈金表示,就像不小心将水槽放在上面,或冲洗马桶,它会溢出。 “询问大楼管理层需要什么。” 

 
专家提示:

寻求专家帮助与房东和租赁代理商谈判 - 并且通常会获得最佳交易 - 将您的搜索放入智能和有能力的手中 triplemint。由一对耶鲁毕业生创办的精通技术的房地产经纪公司,为了回应同学和同事们令人沮丧的公寓搜索体验,三联公司将在开放式房源上收取经纪人一年租金10%的费用,而不是通常的12到15%如果你 在此注册。奖励:三分钟的代理商很乐意处理。  

6.宠物

不是每个人都喜欢动物,拥有一只狗或一只猫可能是一个潜在的麻烦点 - 特别是如果你计划在入住后获得一个。如果是这种情况,请确保租约明确承认这一点,所以房东不会扣留当你决定将你最好的朋友带回家时,他或她的同意。

一旦你有动物,“确保你遵守宠物规则和政策,并且宠物被披露,”马林说。 

迈克尔沃尔夫,物业经理兼总裁 中部地区管理,同意,并补充说,“即使允许宠物,一定要找出是否有重量或品种限制,以避免任何问题。”

并且不认为你能够在重量限制下带上一只小狗,然后在它变得完全成长时超过上述数量。 “大多数业主会问这个品种,而不仅仅是体重,因为他们知道小狗会长大,”马林补充道。 “避免摩擦的最佳方法是提前做好准备。”

在公寓和合作社租赁,审查公司章程,以确保有关宠物的规则。有关更多信息,请阅读 砖块关于在纽约市养宠物的最佳建议.

7.空调

由于建筑物中过时的布线或安全问题,一些房东可能会限制您可以拥有的单元数量或完全禁止它们。

此外,还增加了房地产律师史蒂夫瓦格纳 Wagner Berkow & Brandt,“空调可能会造成棘手的情况,因为标准租赁通常不允许您将任何东西悬挂在窗户外面,特别是在较高楼层。在把事情掌握在自己手中之前,总要先问。“

哈金说,在较旧的建筑物或合作社中,可能会收取费用。 

即使允许交流, 您可能需要雇用其他人来安装它们

8.户外空间

“如果你足够幸运地使用户外空间,无论是露台,花园还是屋顶,请确保它在你的租约中,”hakim说,并补充说该条款应包括空间的位置,谁有权使用它,是否共享,谁负责维护,谁负责赔偿。

如果你从一个公寓有露台的主人那里转租,“请确保你清楚地了解谁在你居住的时候负责维护它,”沃尔夫说。

在租约中详细说明的另一个好处是:如果没有,如果空间由于某种原因变得无法使用,您可能无权享受租金减免。

9.转租,室友和访客

瓦格纳表示,大多数标准租赁租约要求房东批准转租,因此你可能需要房东同意转租。然而,他指出,房东不能无理拒绝同意。

他说,“如果你要永久离开公寓,并希望有人接管你的租约,这称为转让。房东可以拒绝转让,但如果你的转让请求被拒绝,你可以被允许取消租约。如果您有可能需要在租约到期前离开,您应该提前与房东讨论,以确定他或她是否会要求您办理手续或是否可以在签订租约之前,您也可以与房东一起解决这个问题。“

对于室友和重要的其他人来说,“只要你先通知房东,即使租约只是你的名字,你也可以至少有一个额外的住户和你住在一起,”瓦格纳说。 

知道如果你与室友做任何交易,例如他们同意为更大的卧室空间支付更多费用或者使用他们的保证金支付上个月的租金,那么由你自己以书面形式与租约分开哈基姆说,房东。

您仍然需要承担全部租金的经济责任。 “如果你的子承租人没有付款,你还需要付钱,”马林说。 

10.装修

如果房东事先同意让您对公寓进行改进或改建,请务必在租约中以书面形式提出。否则,您将负责将公寓退回原状。对于双方来说,这甚至可以作为油漆工作的良性。

“如果房东承诺在入住日期之前将公寓涂上,但是没有完成,你可以获得租赁信用,”哈基姆说,“但是你必须把它打包并跟踪它,就像那篇论文一样。是你唯一的证明。“

11.减轻噪音

有些建筑物可能要求租户采取有关噪音的预防措施,例如地毯覆盖一定数量的地板。 “看看是否有任何义务”,马林说。

12.租约到期时显示公寓

房东在租约结束时向潜在租户展示您的公寓的规定并不少见。毕竟,房东的业务是保留租用的空间。但是,应仔细研究安排的确切条款。

“尽量将它限制在某些日子和时间,并让自己可用。如果他们在没有你的情况下展示它,你可能想要那里的第三方,就像经纪人一样,“哈金说。 “如果你有一只狗并且需要咬一口或被指控咬一下怎么办?”

虽然不常见,但在公寓展示时可能会发生损坏,而您希望房东对此负责。 “你想确保你有足够的保护,”马金说。

13.转租,维护和评估费用

这适用于从公寓或合作社所有者租赁的人:除了每月维护费之外,许多合作社还向业主收取转租费。通常会增加股东所要求的租金。但是,如果转租中间的任何一项费用增加,或者建筑物增加了月度评估,那么你想确保你不会承担额外的费用,哈金说,所以要确保在租。

14.带家具的公寓

如果公寓已经提供,租约还应包含所有要包括的家具的清单,以及在租约开始时确认所有这些物品到位。有些供应商为企业提供带家具的公寓,并且有不同的标准租约。 “大多数都是按月计算,包括清洁服务和公用事业,”哈金表示。仍然,审查与没有家具的租金相同的条款。

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