以防你错过了它

让你的房东在你的公寓里修理东西的7种最佳方法

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租足够长的时间在纽约市和你最终遇到需要维修的公寓。但是,这并不意味着你的房东会加急为解决您的问题,及时,即使城市的法律和法规规定,业主应及时作出反应。

在现实中,他们的反应取决于几个变量,包括如何紧你的超级或管理公司经营的船舶(查看我们的 在曼哈顿最好的房东名单)。住在租金稳定或租金管制公寓?赔率是,维修将采取比市场利率租赁更长。还有就是员工的薪酬对戏剧的预期(信任我们,出现这种情况),以及您自己的个性(打开说服的魅力和力量)。

[编者注:这个故事是首次出版,在2014年它已经更新了新的报告对2018年5月]

如果你遇到了麻烦做过的事情,这里有七个尝试和真正的战术,以帮助待着的过程:

1.把它写下来

对付地主的规则号之一是,你应该 总是 把您的书面请求和投诉。 (理想情况下,通过认证的邮件,所以没有人可以声称他们失去了你的来信或电子邮件遇上了垃圾邮件文件夹。)这是为了创建你最终把他们带到法庭事件的书面记录。它也有让他们的注意力,快速的方式。 

“如果有投诉书的建设中,这是一个良好的开端,但写了一封信给超或管理代理和复制等使得官方和会得到更好的反应,”曼哈顿房地产律师史蒂芬·瓦格纳说:的 瓦格纳例如Berkow (砖赞助商),谁处理住房法院诉讼和行政诉讼以及建筑和建筑缺陷的情况。有些租赁也有房东如何喜欢与外界保持联系的规定,所以请你到达之前,并采取相应的行动。如果你有多个,清楚地记载试图取得联系与房东解决问题,这将会对你有利的任何法律争议的道路的。

2.尖端超

当然,这似乎不公平的,有给小费的人简单地做他们的工作,但事实是,有没有更好的方式来获得一个超级的注意力,而不是溜了他一点钱,哪怕它只是意味着获得移动到头部20个其他租户吵着要注意上面的行。没有注意到超级计算机如何在这一年的最后几个月变得更加敏感?这是因为有大量的圣诞节提示在他们的头上跳舞的梦想。小费也真正得到你的修做得更好诱导,例如,您的超级用一个新的,而不是在地下室丢弃不要的更换你的破冰箱。

3.拨打311

如果你已经用尽你的选择和正在处理的事情可以说是危害健康,生命和安全(例如,生虫,危险的电线,不合理的噪音,霉菌等),请拨打311。

“那人做,以避免去法院住房的事情之一是保持呼叫311获得记录的建筑越来越多的侵犯,”瓦格纳说。 

这里就是发生在你:我市将无论从住房保存和发展或建筑物的部门,甚至根据问题的卫生部门,派出检查员。 

“发行向房东违反将确认条件的存在,并要求房东支付罚款或在法庭上露面比武侵犯行为,‘瓦格纳在这两种情况下说’,你的房东将不得不证明违反已得到纠正“。

坏处:你的修为也被照顾的,但这不会爱戴你到你的房东时,它的时间重新谈判该租约。如果你不想再活下去了那里,反正也没问题。

在这个主题上略有变化:如果您在租金稳定或租金管制公寓的时候,你可以提交 减少服务投诉 住房和社区重建的划分,说 SAM himmelstein, 律师(砖地下赞助商)谁代表住宅和商业租户和租户协会。

“你可以像中断设施用这个服务,而且还喜欢热,热水,或维修的问题,”他说。 “如果条件是非常糟糕的,像有没有热的租金可以回滚到$ 1。但通常情况下,它会回滚到不管它是最近的增加,直到业主恢复所有的服务了。”

4.把你的房东  全市法院

显然,这将是最后的情况。 

这其中首先需要一点背景资料:城市排序侵犯分为三类,A类,B类和C类。类中的是一个非危险状况,诸如轻微泄漏或油漆剥落的小区域在不存在儿童6. B类岁以下是一种有害违反,就像不存在自关门到建筑物(为了安全)或害虫的存在(例如,蟑螂,臭虫);和c是立即危险情况,如缺乏热,热水,电,或啮齿类动物。 

如果城市已经出台了侵犯,你可以看一下其对相关机构的网站分类。如果不是,细读 住房维护代码 怎么看您的问题可能会被归类。

如果您的问题属于这些类别之一,你可以对文件 惠普诉讼,其中瓦格纳喜欢称之为原子弹。 (“HP”代表“外壳部分”,其中住户可以起诉房东。) 

“惠普程序是你在球场住房起诉房东未能遵守法律和针对纽约市的,因为它未能执行法律的诉讼,”瓦格纳说。

住房书记员帮助准备必要的文件,以启动HP程序。因为你不会需要一个律师,它的成本你几乎没有什么。

“只是一定让一切的完整列表,错误的,这样,当法院发出的审查员,他们会知道所有的投诉,”瓦格纳说。 “检查人员将检查只有那些列出的项目,所以不要害羞。”

当出现的情况下在球场上的日历,为全市律师将起诉你的情况下,迫使房东进行了检查确认是违规的维修。  

瓦格纳说:“这种情况下通常会得到与房东要么押后案件的法官审理,案件之前得到更多的时间来进行维修解决‘’或由当事人签署和解的规定,要求房东进行修理或者立即对类别c的侵犯,内b类侵犯30天,或90天之内对类违反“。

罚款可以显著 如果房东不进行必要的修复。他们通常从每天$ 50后一类违规90天范围,瓦格纳说,到$ 250-每天500 $,立刻实行,C类违规行为。

“法院将强制执行罚款不仅针对房东的钱的判断,但如果房东坚持不进行维修,则法院可处罚房东蔑视,”瓦格纳说。

一个最大优点是这种方法:在前往法庭住房通常在陆地上你 承租人黑名单 不管你是否赢不了的情况下,与HP的动作,你应该是安全的。

“这其中的原因是,这些日子里,我们建议人们带来马力的情况下,而不是代扣房租之一,” himmelstein说。

5.扣压租金

它的风险绕组您在房屋法庭(和可怕的租户黑名单),但预提租金有时是最好的,也许是最快的方式,真正得到房东的注意。

如果您发送的房东了一封信,要求修理,全市已发出房东违规行为,并保留你的租金,“你应该在非常良好的状态上的成功 可居住要求的保修,这是一个防御未支付租金那里的条件,有生命危险,健康或安全的,”瓦格纳说。 “条件的一些不错的,清晰的照片总是在法庭上是个好主意了。”

他还指出,C类违规行为(如上所述)站在说服,你有权获得显著租金减排法院的最好机会。你并不需要一个律师来完成这件事,但你会想这个问题的大量文件,以加强在法庭上你的情况。对待这一问题的照片,并保持在其上跟踪每天的条件的日历,并记录您的通讯或努力与房东沟通的证据。 

即使有C类违规行为,你的情况是不是一个扣篮。

“业主可以通过表明您创造了条件或声称你没有提供访问和制作修理防止房东为准,”瓦格纳说。

请记住,您的租约大概有法律费用条款,将允许房东收回他的费用,如果他赢了。如果你赢了,你会得到恢复您的法律费用。

“你必须确保你将赢得可居住要求保修或你可能会后悔你曾经花了这条路线,”瓦格纳说。换句话说,保存该选项的最极端的情况。

6.与邻居一起工作

如果这个问题你面对正在建设范围内的(而不是什么不对您的个人公寓),记得有人多力量大,所以尽量让你的邻居作为一个群体的工作就是让这个问题得到解决。

“它总是更好地处理维修问题,作为一个群体,我不能强调足够的,说:” himmelstein。 “你这么强多了,更容易得到法律代表,它可以让你因为你的眼睛和耳朵都在建筑记录的东西。”

最好的办法是形成一个租户协会 - 关于这方面的提示 - 和接近你的房东为一组。如果整个建筑提出要求(并威胁采取法律行动或预提租金支付),房东更可能坐起来,并留意。

7.做自己

这个选项似乎直截了当不够:得到一个估计修复问题,将其发送给你的房东,并要求维修以书面形式。如果您的请求被忽略,为它付出自己,从你的下一个租金支票中扣除。 

然而,谨慎行事,因为房东是不容易被激动。

“没有房东都不会要你自己做的,因为他们总是可以得到它更便宜了,”瓦格纳说。如果他们拒绝在以修理费用你的租金支票你尝试,你可以在房屋法庭风(和,再次上了黑名单)。

“与一般的修理喜欢画画,抹灰,或固定的厕所,你不必这样做的法律权利,但如果你这样做是正确,你将其记录下来,这意味着你已经写了一个以上的一封信,要求修得做,房东拒绝这样做,你自己做,许多法院将允许你扣除,从租金,” himmelstein说。 

如果你向前走使用此选项,账单和付款证明的副本是你的防守至关重要,随着病情的文件,通知该条件存在的房东一起(作任何信件的副本,并将它们发送挂号信,节省邮寄的证明) - 和房东未能或拒不纠正的条件。

同样,知道自己的极限,如杂役(或h和ywoman),不要尝试任何公然不安全或非法的。

“有一定的修理你永远不应该做的,像什么需要许可证电气工作,工作需要你打通墙壁,任何结构性或涉及天然气管线,” himmelstein说。 “这些都是无号租户应该永远,永远做这项工作对自己,因为你可以有巨大的法律风险,并有可能被驱逐。”